继青客公寓后,又一家长租公寓运营商要冲击IPO了。

昨日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交F-1招股书,拟进行首次公开募股。从青客到蛋壳,再到已传言许久准备上市的自如,中国长租公寓市场的竞争已经蔓延到到美国二级市场。谁又能成为长租公寓第一股呢?我们拭目以待。

蛋壳公寓递交赴美IPO招股书

美国东部时间本周一,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书,拟进行首次公开募股(IPO),预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

蛋壳公寓此次IPO计划募资至多1亿美元,花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任联席主承销商。

此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模,二是将加强在技术方面的实力,三是用于包括品牌营销、潜在投资等一般营运用途。

招股书显示,蛋壳公寓成立于2015年,当年年底仅有2434间公寓单元;但截至2019年9月30日,蛋壳公寓已拥有40.67万间公寓单元,增长了166倍。从城市分布来看,北京、上海和深圳是其主要市场,占经营总房源的52.6%。

客单价上,截至2019年9月30日,平均每一房源能给蛋壳公寓带来2155元人民币的收入,而对应的成本则为1564元。此外,同期蛋壳公寓的入住率达到86.9%,略高于2018年同期的82.9%。

根据艾瑞资本的报告,蛋壳公寓已是国内发展最快的长租公寓服务商。

据悉,目前蛋壳公寓旗下共经营两大品牌产品,分别为蛋壳公寓和梦想公寓。其中蛋壳公寓是其自2015年成立至今的业务重点,即向个体业主采购和租赁公寓,并通过标准化和时尚的方式设计,翻新和装修此类公寓。在蛋壳公寓的基础上,蛋壳公寓又在2018年11月推出了梦想公寓,主要提供面向蓝领群体的员工宿舍。

从2018年的租金收入以及房源数量来看,目前国内前三大长租公寓运营商分别为自如、蛋壳公寓和青客公寓。其中青客公寓已于今年10月7日递交招股书,将发行520万股ADS(美国存托股票),最多募集1亿美元。有市场消息称,自如公司也考虑明年美国IPO,以筹资最高10亿美元。

蚂蚁金服占股7.8%

从蛋壳公寓股东持股情况来看,蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方,占股7.8%,双方签署战略合作框架协议,探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作。

高管方面,蛋壳公寓天使投资人兼执行董事长沈博阳持股为6.3%,蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持股为14.2%,蛋壳公寓总裁崔岩持股2%。蛋壳公寓所有董事和高管总持股为8.43亿股,占48.7%。

机构持股方面,老虎环球基金为最大机构投资人,占20.0%的股份。愉悦资本持股2.71亿股,占15.7%。蚂蚁金服通过Antfin (Hong Kong)Holding Limited持股7.8%。

今年前九月净亏损25亿人民币

蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。不过从财务数据情况来看,和此前拟赴美上市的青客公寓类似,蛋壳公寓也出现了快速扩张且高亏损的一面。

据财务报表,招股书显示,蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为人民币6.56亿元、26.75亿元;蛋壳公寓在2019年前9个月营收为人民币49.997亿元,2018年同期为人民币16.73亿元,同比增长199%。

在营收不断增长的同时,其净亏损也在不断扩大。数据显示,蛋壳公寓2017年、2018年的净亏损分别为人民币2.72亿元、13.69亿元;2019年前9个月净亏损为人民币25.16亿元,2018年同期为净亏损人民币8.13亿元。

也就是说,营业收入几乎翻番的同时,净亏损也在翻番。

成立于2012年的青客公寓同样也处于亏损状态。根据其招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓成立7年来累计亏损额为人民币20.286亿元。截至上半年底,总资产20.3亿元,总负债27亿元,资产负债率高达133%。

有市场分析人士表示,高速扩张下的现金流压力或是长租公寓纷纷上市背后的主要原因。

根据前瞻估算,目前全国年租金收入约1.0万亿元,前瞻经济学人认为专业租赁公司经营管理的品牌公寓产品所占的市场份额将从目前的2%增长至2020年的5%,2025-2030年的10%,并最终达到50%。可见长租公寓未来发展潜力较大,而想要占据市场,品牌方需要更多的资金支持。另外,对于资本方来说,长租公寓行业平均利润水平较低,想要通过长租公寓运营获利的可能性较低,因此推动其上市也成为较好的变现手段。

刚完成1.9亿美元D轮融资

根据天眼查网站显示,蛋壳公寓刚完成了新一轮融资,即来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。

而拉长时间看,自2015年1月天使轮融资开始,蛋壳公寓共收到7轮融资,其中最大的是今年3月初来自Tiger Global Management和蚂蚁金服等的5亿美元C轮融资。总的来看,四年多时间里蛋壳公寓共筹得融资超过60亿元。

下图为蛋壳公寓部分融资情况:

从账面上看,截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物为23亿元。但在收入为负,融资资金消耗超过60%的情况下,蛋壳公寓能否安然上市,引人担忧。

值得关注的是,近年来长租公寓行业接连曝出资金链问题。自去年以来,已有寓见公寓、好租好住、爱公寓等多家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。但在汹涌的暴雷潮之中,头部企业仍在全力冲击IPO,而其背后,主要还是靠“烧钱”模式来维继。这样的模式还能持续多久?上市能救活曝雷不断的长租公寓吗?这些问题都引人深思。

(文章来源:中国基金报)

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